投資用不動産でお困りになった方を経営改善手法によって支援・救済します。

では平瀬川がどうして氾濫したか。

当時は多摩川が氾濫寸前まで水位が上昇していた。

多摩川の土手の標高と平瀬川の土手の標高のどちらが高いか、そこが問題となる。そこで多摩川を始点として対象地まで断面図を引いてみた。するとやはり予想通りの状況になっていることが判る。

始点は多摩川の河川敷の位置を取った。多摩川の一番深い部分（通常、水が流れている地点）は標高7.0m程度である。河川敷はそれより3mほど高い位置になるので、通常の雨では河川敷が冠水することはない。

しかし今回の豪雨で多摩川の堤防の際まで水位が上がっていた。堤防の高さは図に示すように16.4mである。ここまで水位が上ったら「多摩川が氾濫」ということになったであろう。堤防の手前で一段土盛りがあり、この高さが13m程度になっている。この土盛りで通常は水が止められる。堤防は最後の砦である。

今回の豪雨の際には堤防まで水が来ていた。つまり土盛りまで冠水していたので、その時の水位は13mを超えていた。これに対して、多摩川に流入する平瀬川の堤防は13m高に過ぎない。多摩川の堤防まで水が来たら、堤防高の低い支流である平瀬川が先に溢れるのは当然である。

平瀬川の堤防高は標高13mに過ぎない。つまり多摩川の水が堤防に達するまで水位が上がれば、平瀬川の堤防高を超えることになる。多摩川の堤防高は16m以上あるので多摩川の水は溢れないが、多摩川に流入する支流が先に溢れるのである。

こうした事象は考えていれば当たり前である。

治水に関する土木計画で、本流の堤防高を嵩上げしたら、支流の堤防も同じだけ嵩上げしなければ意味がないのである。

今回の豪雨において、地方では堤防決壊が生じたが、首都圏では幸いな事に堤防決壊までは生じなかった。しかし溝ノ口周辺および対岸の二子玉川地区での冠水は、このような支流があふれることで生じた可能性が高いと推察される。

不動産鑑定評価ではおそらくこの地域の価格を減価することはないだろうと思われる。不動産鑑定評価は「市場参加者の視点」を一番に重視するので、おそらく1-2年も経てば忘れられてしまうような冠水事象は価格形成要因にはならない。

しかし専門職業家は「リスクを指摘すること」を求められる職業である。このため、常に河川の氾濫リスクについては、ハザードマップだけではなく、このような標高によるピンポイントのリスク指摘まで行うことが求められていると考える。

借地権の価格はどのように求めたらよいでしょうか。

借地権とは地主さんから土地を借りて家や店舗を建て、地主さんに毎月の地代を払って使わせて貰う権利を言います。借地権は一般に物権に近い独立的な強固な権利であり、相続の対象になりますし、売買の対象にもなります。

では借地権の価格はどのように決めたらよいでしょうか。

まず相続の際には「路線価」があるので、路線価に面積を乗じて、さらに「借地権割合」を乗じて計算できます。具体的には路線価図を探して対象地の路線価と借地権割合が幾らかを確認します。

　中古マンションを購入する際の事業計画がしっかりしていれば、購入価格が適正かどうか、借入金利が妥当か（返せるか）などの基本的な事項で騙される事はない筈です。問題はその計画を「買主の利益を守る立場で」立てることが出来る人が居ないことなのです。

　スルガ銀行関連の不適切な融資において、「シミュレーション」と業者が呼んでいるものが、実に安易な事業計画書になっています。問題はその計画書が「売主の利益を最大化する」ために作成されていること、そしてその内容が全く何の検証もされないままにスルガ銀行内で融資許可されてしまったことなのです。第三者委員会の報告（P.92）によれば事業計画書の前提となる賃料収入実績（レントロール）までもが偽造されていた（させていた）ことが判明しています。売り側の不動産業者と融資元の銀行が結託したら、素人の買主は為す術がなくなってしまいます。

　既に購入してしまった投資用不動産については、何とか収益力の向上を図ることが最重要課題となります。不動産鑑定士としてこれまで実地に調査して得てきた知見を基に、収益力改善のためにどのように経営改善計画を立てればよいのかについて説明させて頂きます。

　第１回は地域の賃貸市場を知ることから始めます。

　地域の賃貸市場を知るというのは、購入を考えている地域の賃貸マンションが幾らで貸されているかをまず把握することなのです。ある程度立地が限定された場合、賃料に最も影響を与えるのが実は築年なんです。

下図に麻布・赤坂・青山・六本木というマンション賃料の高い地域の賃料調査結果データを示します。

図に見られるように築年の新しい（竣工年が新しい）ほど賃料は高くなり、古いマンションほど下がりますが、この地域では築年で30年を超えると、「それより下がらない傾向」が見られます。人気の地域ではこうした傾向が見られます。他の地域では築30年を超えると途端に人気が無くなり、賃料には反映されないまでも空室期間の長期化や居住期間の短期間化（更新せずに2年で出ていく人が増える）として現れる場合が多いので注意が必要です。地域毎の市場の動きを的確に把握することが重要です。

　また、この地域では築年が新しい物件で「募集賃料」と「成約賃料」に乖離が見られます。一般の投資家がSUUMO等で簡単に見れるのは「募集賃料」だけですから、賃料の高い競争の激しい地域ではこうした乖離にも注意を払う必要があります。

下図には城北地区の代表地として王子駅徒歩圏内のワンルームマンションの賃料相場を示しています。港区と比べると分かるように築30年以降も若干低下が緩やかになってはいるものの低下が続いている傾向が分かります。このように地域によって賃料相場の築年の影響度合いが異なっているのです。

　収益不動産の事業計画を策定する上で、賃料の将来予測は重要です。

　30年前に建てられたマンションの賃料が、現在の新築マンションの賃料に比べてどの程度低下しているのかを調査することで、現在新築のマンションの30年後の賃料をおよそ予測することが出来ます。これは実際に特定のマンションの30年間の賃料推移を調べてみれば、地域のマンションの築年毎の賃料分布で、「築年と賃料低下の関係」が「経過年数と賃料低下の関係」と一致していることが確認されています。

　こうした調査が事業収支の予測に有用であることが分かりますし、金融機関に提出する事業計画書には、こうした賃料市場の分析結果を添付することで、実証性の高い計画であることを示し、低金利での融資を獲得することが出来るようになるのです。

　次回は空室率の増加や退去後の貸主負担のリフォーム費用の経年増加について解説します。

経済産業省の認定経営革新等支援機関（認定支援機関）に弊社が登録されました。

既に本ブログで紹介させて頂いておりますように、弊社では中小企業のオーナー経営者の個人資産を守るために、収益不動産事業による事業再生を支援しております。その支援業務に対する経産省からの補助金を受けることができるのが認定支援機関です。

昨年までの5年間に大田区内で200坪以上の土地の取引がなされた事例を下図に示します。大部分が中小企業の経営者が、事業資金のために銀行融資を受けるために担保にしていた自宅や工場等の敷地だと思われます。

かなりの割合でこれらの土地には不動産業者による収益マンションが建設されていました。おそらく事業再生支援できていれば、自宅や工場敷地を手放さなくても済んだのではないかと思います。

だからそれを助けたいと思っているのです。

どうぞお気軽にご相談下さい。

実抜計画の詳細を説明する前に、
「二つのメニューの話」を少し先にさせて頂きましょう。

実際の実施計画の確定段階に入り、思わぬ障害が生じました。
Ａ社長が「息子の会社にマンションの設計･施工を依頼したい」と言ってきたのです。せっかく「二方向採光＆広い間口」のデザイナーズマンションを設計し、施工見積もりを取り始めた矢先の出来事でした。

建築予算は設計・監理費等、消費税税込みで340百万円を想定し、全額新規融資を受ける予定を立てていました。既に債権者であるプロパー金融機関にも内定を貰っていた段階でした。

息子さんの会社は業界大手のハウスメーカーですが、大量製作の大量販売ですから、しょせんその設計能力は、いわゆる「建売住宅レベル」並みでしかありません。

そこで試しに息子さんの会社に見積もりを要求してみました。
案の定、4億円を超える価格提示を受けましたので、担当営業を呼んで「そんな価格では幾らＡ社長の要望があっても受けられないよ。この仕事は企業再生なんだよ、分ってるんですか？」と言い渡しました。

すると２週間で10%低い360百万円の見積書を持ってきたんです。
もちろんまだ予算オーバーです。こちらの出方を伺ってきたんですね。
「予算は340百万円しかないから、諦めなさい」と諭して帰しました。

なんと翌々日に340百万円の見積書を持ってきました。
仕様は4億円超のときのままで60百万円の値引きして340百万円にしてきたわけです。

普通の客なら4億円を呑むんでしょうね。でもどうしても取りたい時には値引くのがどの業界でも普通にされているものですが、なんと2週間あまりで60百万円も値引いてくる、そもそもこの60百万円はなんだったんでしょうね。。。。

不動産鑑定士である私が「適正価格の上限は340百万円である」と判断していたのに、よくもまあ400百万円の見積書を出してくるものだと思ってたんですが、向こうもこっちが騙されないことを知ると、ちゃんとした価格で出してきます。

大手ハウスメーカーさんも不動産鑑定士を舐めてたんでしょうね。普通の認定支援機関や企業再生マネージャーさんだったら騙されちゃいますもんね。

これが前回書いた「二つのメニュー」なんですよ。

不動産鑑定士は建設費用についても「適正価格」を熟知しているからこそ、「正常価格」を判断する仕事ができるのですから、間違っても依頼主にぼったくりに遭わせる事はありません。

しかし何も知らない地主さんはこの大手ハウスメーカーさんに4億円以上の建設費用を言われるままに払って建てるわけですね。

「知らないとぼったくられる」というのは、飲食の世界に限った話ではありません。だから信頼できる専門職業家を味方につけることが必要なんです。

当時、消費税5%での契約ができるぎりぎりの時期で、どこも配筋工や型枠工が不足していて建築計画が思うように立てられない時期に重なり、中堅建設会社がどこも前向きな見積もり回答をしてくれていない時期だったので、想定していた340百万円以下の普通の見積もりを出してくれる会社が居らず、デザイナーズマンションで建ててくれる会社が見つからなかったのも不幸でした。

Ａ社長のわがままが通りました。

弊社は建売仕様の設計では競争力が劣ると判断して期待賃料を下げました。
プロパー金融機関はリスクを乗せて金利を上げてきました。

それがペナルティです。

私も金利については何も言えませんでした。

ぼったくりの話をもう少しさせて頂きます。
これは別の大手ハウスメーカーさんでした。

私の友人が相談に来ました。
「父が自社敷地にマンションを建てようとしているんですが、某中堅ハウスメーカーが『明日までに契約してくれたら10百万円値引きしますから契約してくれ』と言ってきてるのですが、どうしたら良いでしょう」と。

内訳書とプランを見て、すぐに分りました。
「今すぐこの会社を出入り禁止にしなさい」と言いました。
そしてどこが非常識なプランであり、価格なのかを簡単に説明するメモを渡しました。

ハウスメーカーは「建てて儲ける」のが仕事です。そもそも営業しないと売れないものを売りつけられるのだから、「誰が儲けるのか」を良く考えないといけないのです。特に「家賃保証します」が曲者です。この話はまた別の機会にお話させて頂きましょう。

不動産鑑定士こそが地主さんの味方なんです。
迷ったらまず信頼できる不動産鑑定士に相談してみて下さい。

もし思ったように相談に乗ってもらえなかったら、弊社に相談して下さいね。

ただし場合によっては意図してらっしゃらない回答をすることもあります。
非常識はどこの世界に行っても、やはり非常識なんですから、その点は御了承下さい。

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今日の写真はタイ料理の中でも私が最高峰だと思っている「パッポンカリー」です。しかも渡り蟹のパッポンカリーは最高中の最高です。

これが現地バンコクでは千円程度で頂けます。

実はバンコクでは日本のラーメン店も出店しており、ラーメン一杯で千円位で売られてます。ラーメン一杯の価格でこの品質がいただけるんです。

もちろん日本でも渡り蟹のパッポンなら2千円前後ですよね。

東京の某店では6千円なんて法外な価格がついてましたがね(笑)

適正価格が幾らかを知っていれば、世界中で美味しいものが適正価格で頂けるんです。すなわち「知っていること」が大切なんです。

知らない人間はどこに行っても、何をしてもぼったくられてしまうんです。
知らない人間は「知っている人」を頼りにすることが大切です。

ただね、これは人間として普遍の事柄なんですが、「自分だけ得しよう」と思わないことが大切です。相手を得させるように考えてあげることが重要だと思いますよ。でないと人は離れていってしまうものです。

ここでは認定支援機関と共に甲社に対して策定した「実現可能な抜本的な経営改善計画（実抜計画）」に基づく、経営改善計画策定の内容について説明します。

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（１）甲社の概要

・甲社は平成２４年に５０期目を迎えた首都圏の地場工務店。主に造園関連工事が主力で、近隣鉄骨アパート等の建築工事も行ってきた。
・年商216百万円（Ｈ２４）、決算書上では常に黒字を継続。
年商２億円強で短期借入金が１１６百万円（社長貸付３６百万円）、長期借入金が１１３百万円。固定資産は特にない。
・ここ１０年の公共事業縮小、および入札制度の変更により、徐々に収益力が低下してきている。
・２代目のＡ社長（７０歳）の長男（４０歳）は大手不動産会社に勤務し、工務店は継がないと明言。昨年４月、社員に廃業を宣言したため、キーマンとなる社員が次々に退職し、現在は社員４名で営業継続している。

・Ａ社長は地元の名士で、相続された300坪超の土地の一部に鉄骨造三階建アパートを建て、駐車場と自宅敷地として利用していた。アパートは築20年を超えていたが、満室を維持しており、その収益を原資として会社への社長貸付が行われてきた。

（２）甲社の財務状況の実態
・売上高２１６百万円に対して、「未成工事支出金　２００百万円」を架空資産計上し、実態として借入金分がほぼ全額債務超過に陥っていた。
・公共工事への入札資格維持のために長期にわたってドレッシング（粉飾）が行われ、実際の累積赤字（２億円）は借入金と社長貸付で埋め合わせられていた。
・債権者である金融機関は乙銀行だけにほぼまとめられており、乙銀行は資産家であるＡ社長の個人資産の担保能力を見て、長期にわたって貸し付けに応じてきていた。

（３）検討した対策案とその検討結果
①全資産売却
自宅敷地およびアパート敷地を更地化、一括売却すれば、マンションデベロッパーに２．５億円～で売却可能。売却後の手取りは５千万円程度の見込み。
　→先代からの土地を守りたいので全部売却は抵抗が大きい。
②事業譲渡
株式譲渡は引き受け手がない。
事業譲渡で～５百万円程度の買手があった。
　→そのような低額なら細々でも自分で事業継続する。
③収益マンション事業への転換
建設工事事業から収益マンション事業への転換を行う。
→金融機関の追加融資を受けるためには緻密な計画が不可欠。弁済計画の確実性を高めるために、収益最大化できる建物の設計を行う必要がある。そのためには同一需給圏の売買・賃貸の市場分析を十分に行って最有効使用を判定すると共に、収益見込みについても地域性を十分に反映した賃料見通しを得る。

（４）マンション設計の留意点
・基準建ぺい率60%限度の建築面積で200%の基準容積率を活用するための最有効使用の観点からは６階建の高層マンションと判断した。条例に基づく駐車場附置義務を回避するために、開発面積を500㎡未満に分筆し、１階部分も駐車場でなく貸室として有効活用する。
対象地はやや駅からやや離れている（賃貸を請けている不動産屋の表示距離は徒歩１０分だが、実際の道路距離は徒歩１３分である）立地条件を考慮してワンルームとせず、競争力の観点から二人入居が可能で、かつ賃料が１０万円以下（別途共益費）となる１DK(30㎡程度）とする。
・ＲＣ造６階建の高層マンション（全３２戸）とする。
・間取り設計においては市場分析結果を反映して、二方向採光を基準とし、各戸の間口を5m以上確保するなど、競争力の高い設計とした。

このように最適設計されたマンションによって、再生計画を立案した。

その結果は次回に紹介します。

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表紙の写真はかの有名なラッフルズホテルのシンガポールスリングです。

シンガポールにあるこの有名ホテルのロングバーでは、殻付落花生が枡に入れられて出てきます。そいつを手で剥いてピーナッツを取り出して食べるんですが、殻は無造作に床に落とすのがここの流儀です。

さて、このラッフルズホテルには実は二つのメニューが存在します。

一つは現地の方用、そしてもう一つは観光客用です。

前回行ったとき初めて気づきました。と言うのは、最初は現地用のメニューが出てきて注文し、勘定するときに値段が違うので確認のために見せられたのが観光客用メニューでした。

最初に給仕したお店の方が間違えて現地用のメニューを私に出してしまったんですね。

知らないとぼったくられるのです。

マンションの建築費用でも実はそうした現実があるのです。

次回はその実例を紹介いたします。

弊社は不動産鑑定をコア技術とした「課題解決」を図ることを基本理念とした企業活動を行っています。中でも一番の課題解決の方策としてお役立ちさせていただいているのが「収益不動産事業による企業再生」です。

ここではその実例をご紹介させて頂きます。

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殆どの中小企業の社長さんは会社の借金を連帯保証されています。

本業が儲かっているときには何の問題もありません。

しかし本業で債務超過に陥ってしまった場合にはどうなるでしょう。

社長さんは連帯保証している会社の超過債務を自己の個人財産によって代位弁済することになるでしょう。

金融機関は社長の抵当権設定していない個人財産まで担保価値として把握して融資に応じている場合があります。何故ならばそれが社長の要望だからです。沢山貸して欲しいと言われるので、金融機関は担保価値を社長の個人財産まで把握して融資するのです。

それが本業不振で弁済不能に陥ったとき、

これは不幸です。

貸した方も悪いかもしれませんが、いずれにせよ不幸な結果となるでしょう。

当然に本業での債務不履行の可能性が生じた場合には、連帯保証人による代位弁済が求められますので、個人として連帯保証している社長さんは「全財産を持って弁済を履行」することになります。

繰り返します。

金融機関は大抵は社長さんの個人財産の全てを把握されています。

抵当権設定の有無にかかわらずです。

そこまでの追加融資を社長さんが望まれたので、追加融資実行を担保するために金融機関はやむなく社長さんの個人財産を把握しているのです。でなければとっくに「融資引き上げ」になったことでしょう。メガバンクさんはそうしますから早いのです。

でも中小金融機関さんは最後まで付き合ってくれます。だから債務超過が確定したときには、社長の個人財産が弁済に回ることになるのです。それは社長さんの要望でもあったのです。

金融機関さんの担保評価は素晴らしいです。短期売却を前提にして、譲渡課税等を勘案しても幾ばくかのキャッシュが残るくらいの担保額で査定していますので、実際に破綻しても多少のキャッシュが社長さんの手許に残るのです。

すなわち先祖代々に引き継がれた社長の個人宅の家屋、敷地を全て売却して、幾ばくかのキャッシュが残されて「終える」ことができる、ということです。

おそらくこれは不幸です。社長さんは立ち直れないほどのショックです。

もちろん金融機関としても不幸です。

抵当権行使ではないにしろ、任意売却させた融資担当は寝起きが悪くなります。

関係した方々は皆、間違いなく不幸になるでしょう。大和田常務のような強心臓でもなければ、常人には耐えられないトラウマになるでしょう。銀行員だって人の子ですから、社長の個人財産で弁済させてしまったら、心痛はひとかたならないと思います。

もしその解決策があったら、

きっと社長さんは生きる力を得てくれるでしょうね。

金融機関も嬉しいでしょうね。

それが本来の企業再生なんです。

誰もが喜ぶ企業再生、

そんな方法を弊社が実現しています。

次回はその具体的な事例をご紹介させて頂きます。

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最近見かけた某ハウスメーカーさんの建設現場なんですが、

不思議な光景がありました。

ここは北側前面道路が幅員25mの特定道路です。

都市計画上の用途指定は近隣商業地域で、基準容積率300%の基準建蔽率80%、高さ制限は特に指定の無い地域です。

そこになんと建蔽率６階建のマンションが建設されています。

駅から徒歩1分で北側特定道路に面した高さ制限の無い好立地の土地に、ベタのマンションを建てているのです。

やはり土地の有効活用を検討される際には不動産鑑定士に相談された方がいいと思います。地主さんの一番の味方は不動産鑑定士なんですよ。

全く知らない人に不動産鑑定士という資格を説明するのは難しいものです。

例えば収益不動産を持たれている人や、大きな土地を相続された方などは、不動産鑑定士を御存じなくても、ちょっと説明すれば理解して頂けるのですが、普通の人に対して説明するのは難しいものです。

そこで今回は具体事例を交えて不動産鑑定士の役割を御説明したいと思います。

　※先に注意しますが、いわゆる法的役割や公的役割ではなくて、

　　もっと身近な事象に対する役割を説明するものです。

先日、私の友人からこんな御相談を受けました。

　・父親が自身で経営している焼肉屋さんを売りたいと言っている。

　・買った時のローンが残っているので、残金以上の金額で売りたい。

　・不動産屋さんに売りに出して貰ったけど全然売れなくて困っている。

　・どうしたらいいでしょうか。

詳しく聞きますと、こんな内容でした。

　・千葉県の某市の国道沿いの店舗で土地は200坪くらいある。

　・駐車場は10台くらいしか入らない。席数は60席くらい入る。

　・建物は築40年の木造二階建。一階は店舗、二階は二世帯住宅。

　・最寄り駅から5kmほどの距離があり、アクセスは自家用車かバス。

　・国道は車通りが多く、隣の市には大規模な公務員研修所があって

　　送迎バスを出せばかなりの集客が見込める。

そこで不動産鑑定士は考えます。

何を考えるかと言うと「最有効使用」を考えるんです。

すなわち、「対象不動産が最大の効用を得られ使用方法は何か」を考えるのが不動産鑑定士の一番の使命であり、期待される役割なんです。

ここで重要なのは「最大の効用」を享受するのは「対象不動産の所有者」です。売買を前提とした場合は「買った人の効用」であり、「売る人が考える効用」ではないと言う事なんです。つまり、「私はこの不動産にはコレだけの価値があると思うんだけど」と幾ら売手が考えても、買手がその効用を認めなければ意味が無いのです。

そして更に重要なのは「典型的な需要者」を判断することです。

誰が買うかで用途が変わります。

誰が買うかで価格が変わります。

ここを間違えると鑑定評価自体が意味の無い机上の空論になるわけです。そのために不動産鑑定士は、対象不動産が存する地域の市場分析を行い、対象不動産の個別性を十分に把握した上で市場における対象不動産の競争力の程度を判定し、その競争力に応じた価値判断を市場に成り代わって行うのです。それが鑑定評価なのです。

では具体的な事例に沿って説明いたしましょう。

今回の対象不動産は木造二階建店舗・住宅およびその敷地です。

そのため最有効使用の判定に当たっては三通りの観点から考える必要があります。すなわち①現況のまま使用を継続する場合、②用途を変更し、必要に応じて改造を行った上で現行建物使用を継続する場合、③建物を取り壊して更地にする場合、の三通りです。

最有効使用の判定は、「対象不動産の効用を最大限に発揮できる使用法」の判定であり、それは言い換えれば「対象不動産使用に対して一番高い経済価値を認めることが出来る使用方法」であり、つまりは「一番高い価格で買う人が想定する用途」ということであり、「典型的な需要家が買ってもいいと思う価格」なのです。

まず簡単な方から考えましょう。

（１）建物を取り壊して更地とする場合。

焼肉屋としての設備を廃棄し、二世帯住宅の居住設備も全て廃棄し、更地としての新たな利用を前提としたものになります。新たにコンビニを建てたり、アパートや戸建分譲だって構いません。

しかしそうした場合は対象不動産の個別性は土地のみになりますので、近隣周辺地域の更地が全て代替競争不動産になるわけです。そうなれば客観的に近隣周辺地域の更地取引価格の範囲内でしか価値判断されないことになるわけです。

更地の場合の典型的な需要者は、国道沿いの店舗用地を需要する事業者だと考えられます。なぜなら戸建住宅なら国道沿いが必要ないので、一本中に入った土地でもっと安く手に入れたいと思うものです。国道沿いの土地を需要するのは、国道を走る車の客を誘引しようとする店舗事業者です。

そうした需要者は国道沿いに広く検討しますので、代替競争不動産は国道沿いの更地となります。

この辺りは国道沿いの角地の店舗適地が近々に取引されており、取引価格は34,000円/坪ほどでした。住宅地では更に低い20,000円/坪台の価額でしたので、対象不動産土地の地域性や個別性を加味して、更地価格を50,000円/坪と査定しました。

土地面積は200坪ほどでしたので、更地価格は1,000万円ほどと査定されました。実際の売値は現行建物の解体費用が掛かりますので、この取引価格から解体費用を控除した価額が査定価格になります。

（２）現行建物の継続使用する場合
この場合の需要者は焼肉屋を居抜きで使用して、焼肉屋を継続して営業したいと考える事業者です。でも事業者と言っても色々考えられます。ここは対象不動産建物の個別性を前提として、もう少し具体的に考えましょう。

対象不動産は築40年の木造建物です。

現在の建築基準法の耐震基準が出来たのが32年前ですので、いわゆる旧耐震基準建物です。大地震が来た時の崩壊に耐えられるかどうか不明瞭です。大手焼肉チェーンはそうした地震リスクのある建物は使いません。しかも駐車場が10台ほどしか入らない敷地面積では集客力が小さいために、魅力が低いと判断しますので、大手チェーンは需要家になりえません。

では誰が需要家になるでしょうか。

考えられるのは個人事業主として、初めて焼肉店主として独立開業をもくろむ若手事業者です。彼らは自己資金が豊富では有りませんが政策金融公庫から創業融資を受けることができますので、開業費用として自己資金＋融資を受けて3,000万円程度の創業資金を前提として事業計画を立て、開業のための取得店舗を需要します。

この創業事業者は初期費用を最小化する必要があるので、居抜き物件の活用を考えるのであって、創業資金で入手可能で、最小人数で稼動できる範囲での設備・規模の物件を需要します。

次にそうした事業者が幾らまで出せるかを考えます。

当該事業者として想定されるのは、焼肉チェーン店等の店長であり、現在の年収（給与収入）は、現在の飲食業界の給与水準から考えれば400万円～500万円程度と推察されます。この給与年収から住居費を支払っているわけですから、住居付店舗ならばその分が少なくても対応できると推察されます。

まず対象不動産で期待される収益を査定します。

仮定する条件は以下の通り。

　・売上げは週末３日間を主と考え、平日は収益向上努力マージンとする。

　・駐車台数10台で平均3人×単価3,000円で2.0回転/日とする。

　・週末を4週/月、店主給与を除く原価率を70%とする。

月間売上　3,000円/人×3人/台×10台×2回転×3日/週×4週/月＝2,160,000円

月間収益　2,160,000円×（１－70%）＝648,000円

年間収益　648,000円×12ヶ月＝7,776,000円

この年間収益から600万円は弁済に回すことができると考えられるため、5年で完済できる計画を前提として、3,000万円の創業資金で賄うことができると考えられます。

では3,000万円の創業資金で幾らまでの店舗付住居を買うことができるでしょう。対象不動産の現況を考えれば、創業時に必要な費用を以下のように見込みます。

　　運転資金　　　500万円

　　内外装修繕、設備費　1,000万円

特に外壁塗装と広告塔の改修は不可欠であり、競争力を維持するための設備改修も考えれば1,000万円程度の費用を見込むべきです。だとすれば対象不動産に出せる金額は以下のようになります。

　　3,000万円－（500万円＋1,000万円）＝1,500万円

更地価格よりも高い金額が付くのは需要者が異なるからです。

居抜きで需要する人が高い効用を認めることが出来るから、購入額も高い金額を付けることが出来るわけです。

（３）用途変更を前提とする場合

用途変更で最も期待できるのはラーメン屋です。

国道沿いで通行量の多い立地ですのでラーメン店は繁盛するでしょう。

しかし致命的な問題として駐車場が狭すぎると言う点があります。

しかもラーメンの需要者は一人で来店し、単価は800円程度です。

時間回転数は多いですが、車での来店を前提とする限り、200坪では採算が合いません。

簡単に試算してみましょう。

・一日に駐車場10台分が5回転する。

・一人で来客、単価は800円。

・月30日営業し、年間360日稼動とする。

・店主給与を除く原価率を60%とする。

月間売上　800円/人×1人/台×10台×5回転×30日/月＝1,200,000円

月間収益　1,200,000円×（１－60%）＝480,000円

年間収益　480,000円×12ヶ月＝5,760,000円

これでは年間に400万円程度しか弁済できませんので、5年間で2,000万円までしか創業資金を手当てできないことになりますので、改装費用を考えれば対象不動産を居抜きで購入して改装して使用する場合、改造費用を居ぬきの場合と同様としても

　　2,000万円－（500万円＋1,000万円）＝500万円

となって、用途変更の場合の購入額は用途継続の場合より低くなってしまいます。

なおコンビニは用途変更では震災リスクの問題で不可能であり、他の用途はこの地域では困難です。

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以上の検討の結果、対象不動産の典型的需要者は｢独立開業して焼肉店舗を経営しようと目論む若手事業者」であり、最有効使用は「現行店舗の継続使用」だと判断されました。

そしてその場合の価格は1,500万円であり、これが対象不動産の公売価格の上限であると言うのが結論となるのです。

このように不動産鑑定士の役割は、対象不動産の最有効使用の用途および典型的需要者を市場分析により明らかにし、その競争力の優劣を加味した収益力等を総合的に判定し、対象不動産の正常価格を求める役割を担うのです。

焼肉屋さんの話題なので、手持ちの焼肉の写真を載せて見ました。

トップ写真はもちろん「ねぎタン」からですよね。

そしてメインは「ざぶとんカルビ」

不思議なものでカルビって絶対に沢山は食べれないんですよね。

一番いっぱい食べれるのが赤身です。しかも塊で丁寧に炭火でじっくり焼いてから、切り分けて食べれば一番沢山食べれるのです。

焼肉屋さんも売り物を考えると、原価率を適切に維持してお客様に満足してもらえる品揃えが出来るのです。カルビばっかり食べさせたのではすぐに飽きられてしまい、お店に対する印象も悪くなります。

よく考えて店舗経営すること、

でも不動産の選び方も経営計画もなかなか分りませんよね。

そういう時に総合的に相談に乗れるのが不動産活用のプロである不動産鑑定士なんですよ。

先日に遺留分減殺請求の資料向けの鑑定評価の照会を頂いた税理士の先生から、先ほどお電話頂き「お見積もり有難うございます、相続発生時にお願いしますね」と。

なんだ、そうか。

まだ相続発生してなかったんですね。

生前から「遺言書対応」を考え始めるって随分準備の早いことですね！

　（注）「遺留分減殺請求」は法定相続人が自身への遺言書により指定され

　　　　た相続分が法定相続分の1/2より少ない場合に、その増額を求めて

　　　　訴えを起こすものです。もちろん相続発生後に行うものです。

最近、そういうご照会を幾つか頂きます。
相続人の方も税理士の先生方も、相続に関しては慎重な対応を考えてらっしゃるようで、相続発生前から検討を始めてらっしゃいます。

税理士等の士業の先生経由での照会で、個人の方の不動産に関しては基本的に無料相談を受けるようにしています。見積書を作成する場合も有りますが、「だいたいこの位の価格になると思いますよ」までは簡単な調査で回答した上で鑑定報酬の見積もりを出すので、殆どの方はそれで良いようです。

ただし遺留分減殺請求や、相続税基礎価格の算定（特に広大地や崖地や路地状地等の難しい不動産）など、不動産価格の主張に対して相手がある場合には、必ず鑑定評価報告書が必要になりますので、依頼を受けた場合には十分な調査を行った上で、鑑定評価報告書を作成させて頂きます。

不動産の価格について争いが生じた場合には、鑑定評価書の出来・不出来が勝負の分かれ目になります。価格主張で争う必要がある場合には調査分析能力の高い不動産鑑定士に依頼することが重要です。でないと簡単にひっくり返されてしまいます。

注：写真はミャンマーのバガンで昨年に撮影した日没写真です。

様々な民事上の争いに対して、弁護士さんに相談をし、力になってもらうということは重要です。争う事象の金額にもよりますが、「争いに勝ちたい」のなら、弁護士さんに相談や力になって貰ったほうが良いです。常識的にはそう考えて頂いた方がいいと私は思います。

でも、弁護士さんって、とっても多いですよね。
特に新司法試験になってからは、とっても身近に弁護士さんがいるものですから、どのように弁護士さんを選べばよいか迷ってしまいますよね。

弁護士と言うのは、殆どのことが出来るスーパーマンなんですよ。
すなわち「本人の代理人」が出来るのだから、本人が出来ることは全て出来ます。なので殆ど出来てしまうのです。行政書士や税理士や弁理士の仕事は本人代理なので全て弁護士が出来ます。司法書士の仕事も「双方代理」という特別な手続きを除けば（甲乙両者の合意があれば可能）弁護士が出来ます。

弁護士さんが出来ないのは特別な技術が必要なことですね。例えば、
　・一級建築士のする設計（建築確認申請は代理出来ます）
　・土地家屋調査士のする境界確認（表示登記は代理出来ます）
　・宅建業者のするマンション販売（売主の地位は代理できます）
他にも高圧ガス・危険物管理、施工管理技術者、理容師、管理栄養士に看護師や幼稚園の先生なんかはもちろん出来ませんね(笑)。

弁護士さんが出来ることはとても多いのですが、実は資産・財産に関わる資格として弁護士さんが不得意とするのが「不動産」と「企業会計」です。もちろんそのために不動産鑑定士と公認会計士と言う資格があり、弁護士さんと一緒に戦う専門職業家がいるんですよ。

ここではその弁護士さんが不得意な事象での、「選んではいけない弁護士」のお話をさせて頂きます。

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先日のことです。
私の仲間から「友人が困っているので相談に乗って欲しい」と依頼が来ました。
早速、現地に行って「ご相談者」の方と現場不動産を前にして状況を伺いました。
簡単に言えば以下のような状況でした。

・20年前の祖父の代から貸している土地がある。
・借地人は土地上に平屋建物を建てて焼き鳥屋とスナックを経営している。
・スナックのカラオケがうるさくて近隣から文句を言われている。
・弁護士に相談したら「地代を倍に値上げして追い出そう」と言われた。
・地代値上げには鑑定評価が必要なので、ネットで不動産鑑定士を探して
　「地代値上げできるか？」と聞いたら、「倍に出来る」と言われた。

この状況で小職に相談が来ました。
ご相談者にお会いする前にこの地域の地代の相場をREINSで広範に調査し、さらに土地価格を査定するために公示価格等をざっくり調べてから、現地にいらっしゃるご相談者のお家に伺いました。

【対象不動産】
地積　　　　約38坪
用途地域　　第一種中高層住居専用地域
借地契約　　旧法借地権
地代　　　　月額5万円
一時金　　　なし（正確には当時一升瓶を２本持って来たそうです）
借地権割合　６０％

対象不動産は住宅地にある店舗付住宅でした。
店舗の借地人さんは「１千万円払ってくれたら出て行くよ」と行っているそうです。

「現状の月額５万円の地代を二倍にして追い出す」というのが、ご相談者の依頼した弁護士さんの描いた策略でした。そのために地代を二倍にするのが妥当であるという不動産鑑定評価書を書いてくれる不動産鑑定士を探しているのだそうです。

普通の不動産鑑定士なら「３８坪の住宅地に月額地代５万円」という話を聴いた瞬間に「これはおかしいぞ」と判ります。まず、その水準が判らない不動産鑑定士には地代評価の話は持って行ってはいけません。その不動産鑑定士は『世の中の常識』を知らないお坊っちゃまですから。

まず対象不動産の更地価格を査定した結果、「５０万円/坪」程度が正常価格であることが分かりました。また固都税（固定資産税＋都市計画税）は、正面路線価より月額７０円/坪でした。

【正常地代の査定】
不動産鑑定評価基準に従って、正常地代は①積算地代、②比準地代から求めます。

①積算地代
　積算地代＝更地価格×期待利回り＋必要諸経費等　で求めます。

　更地価格は上記の通り、５０万円/坪です。
　住宅地の期待利回りは旧借地法の借地権の場合、通常の上限が１％です。
　なお借地借家法（新法）による定期借地権の場合は２％程度を取れる場合があります。　必要諸経費等は固都税なので、上記の７０円/坪です。　よって
　５００，０００円×１％÷１２ヶ月＋７０円≒４８７円/坪（１８，５００円）

②比準地代
　類似する不動産の地代から求めます。

この地域の借地権取引の事例から地代を求めました。
その結果、３００円/坪から６００円/坪の地代であることが判りました。
概略を求めるので上値を取って６００円/坪とした場合でも

　６００円/坪×３８坪≒２２,８００円

この両者の月額地代から査定される正常地代はおよそ２万円です。
現況の「月額５万円」でさえも高すぎるのです。
いわんや「１０万円に値上げ」など出来るわけがありません。

なお、更地価格が５０万円/坪（１,９００万円）ですので、借地権割合６０％ならば１,

１４０万円であり、借地人の主張する「借地権買い取り代金１千万円」は決して悪い金額ではありません。

もしも借地人が地代値上げを不服として調停を拒み、裁判になった時、普通の不動産鑑定士が裁判所から選任されますので、その時に原告側について「月額１０万円が妥当」として鑑定評価書を書いた不動産鑑定士の意見は当然に否定されます。もっと言えば、そこまで乖離した鑑定評価額を書いた不動産鑑定士は懲戒対象（不動産の鑑定評価に関する法律第４２条）になります。

小職がご相談者の依頼した弁護士さんにお伝えした事項は以下の通りです。

　①地代値上げは無理だ。現況でも正常地代の二倍も取っている。
　②高額地代を支払っていることから借地権価格が下がっている。
　③「借地権価格が低い」ことを主張して買取請求をすると方針を変えよう。
　　借地権買取価格の目標は５００万円までいけると思う。

　正常価格より倍以上も地代を払っている借地人は、すなわち借地権価格を半分しか価値を把握していないと看做します。従ってこれを民法の基本に従って「権利の上に眠るものはこれを放棄したものとみなす」として、借地権価格に反映させることができると主張するのです。それを主張すればご相談者が借地権買取を行う際の支弁金を低減できるのですから。

【結果】
　なんとその弁護士は小職の忠告を無視して、自身が立てた策略にこだわりました。　現在、調停をしています。
　おそらく調停は不調になり、このまま行けば最終的に裁判となって、原告側敗訴の「地代値下げ」となるでしょう。なぜならそれが妥当な判決だからです。

　しかも地代値下げとなれば、その後に借地権買取訴訟をした場合、「借地権買取なら、「借地権相当額（１，１９０万円）＋建物価格＋立ち退きのための費用」を払えという判決が下されることでしょう。

　弁護士の選定を誤ったばかりに、ご相談者が意図しない結果、しかもその後には最悪の状況に陥ってしまう可能性が高くなっていると小職は考えます。

　弁護士さんに依頼する場合、不動産の場合には弁護士を選んだほうが良いです。
　さもないと意図しない結果を招きます。
　「普通の不動産鑑定士」ならすぐわかる事を、弁護士さんは知りません。

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　弁護士さんに言いたいのですが、

　「住宅地の地代」は更地価格の１％が限度です。

　更地価格は路線価を０．８で割り戻せばおよその価格は出ます。
　それ以上に地代を取れることは稀である事を知って置いて下さい。
　これは東京の超一等地でも一緒です。

　詳しく知りたい方は小職に照会下さい。
　相談無料でお答えさせて頂きますので。

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トップに掲載した写真はミャンマーのヤンゴンにあるインヤー湖です。この中央の木立の向こうにアウンサン・スーチー女史が軟禁されたスーチー邸があります。

2009年5月、米国籍の宗教家がこのインヤー湖を泳いでスーチー邸に上陸したという軍事政権の主張により、スーチー女史は軟禁を2年間延長されました。

日本にもそのニュースは流れたので、その話はご存知の人が多いことでしょう。

でも、ミャンマー人の大多数が知ってます。
このインヤー湖は藻が多くて泳ぐのは困難であり、しかも毒蛇が多いのでミャンマー人でインヤー湖を泳ぐ人間は一人も居ないので、米国籍の宗教家が泳いでスーチー邸に言ったという話は、全世界を欺くでっち上げ話だったんです。

先日、ミャンマーに行って現地人の方からその話を初めて聞きました。
日本のマスコミはどこもそんな話を報道しませんでした。
本当に知らなかったのか、握り潰したか。
こういった話題には敏感な●●新聞はいつもなら大きく記事にすると思うのに、ミャンマー軍事政権は中韓と癒着してましたから、韓国に不利になる報道はしませんでしたね。

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知らないと事実を誤って判断します。
インヤー湖は見かけは穏やかな湖です。
でも実はそんな話では片付かない、ドロドロした問題が実はあるんですよ。
不動産問題に対する弁護士選定でも一緒なんですよ。
間違うととんでもないことになってしまうんですよ。

よく不動産屋さんに「この辺りの相場は幾らくらいですかね」というような質問をする方がいらっしゃいます。確かに取引相場と言うのは土地を買ったり売ったりする人にとって重要な情報ですからね。

聞かれた不動産屋さんは、おそらくこんな風に判断することでしょう。

「この人は20坪位の戸建てを買うつもりだから、20坪くらいの取引事例で中心価格帯となっている相場は幾らぐらいかな」と。

もし聞いたお客様が二世帯住宅を建てたいと考えている比較的裕福な方だとすれば、

「この人は60坪以上の大きめの土地を買うつもりだから、60坪前後の取引事例で中心価格帯となっている相場は幾らくらいかな」と考えるでしょう。

ではお客さんがマンションデベロッパーさんだったらどうでしょう。

法人で研修施設を建てたいと思っている方ならどうでしょう。

不動産の価格は他の財と同様に「市場の需要と供給の関係」で決まります。

需要市場はお客様により形成されますので、買いたいお客様が「どれほどお金を出せるか」によって市場相場は決まるのです。

しかもその市場は

　「20坪の戸建て用地を求めるお客様」

　「60坪の戸建て用地を求めるお客様」

　「200坪のマンション用地、研修施設用地を求めるお客様」

各々のお客様で市場を形成する市場参加者が異なるのです。

市場参加者が違えば、中心価格帯が変わります。

おそらく同じ地域の土地でさえも、

20坪の戸建て用地なら、2,000万円から3,000万円くらいで坪単価100万円くらい

60坪の戸建て用地なら、4,000万円から5,000万円くらいで坪単価70万円くらい
200坪のマンション用地なら1億円前後で坪単価50万円くらいになります。

どうしてこのようなことが起きるのでしょうか。

それは「総額と単価の関係」と言うものがあるからです。

20坪の土地は総額が低いので、「買い易いから単価が高くなる」

60坪の土地は総額が張るので、「買い難いから単価が下がる」のです。

200坪の土地はそのままではエンドユーザーに売れないから、戸建分譲するなりマンション建設するなりしないと売れないので、そのための業者の先買いリスク（＝利潤）を得られるだけの価格でなければ買わないので「単価が下がる」のです。

実際の実例で説明してみましょう。

この図は横浜市の某住宅地域での最近の取引事例を調査したものです。

鑑定評価対象の土地が60坪程度だったので、「60坪の土地の価格」を求めるため多くの事例を収集して整理しました。と言いますのも、この調査を依頼したお客様が不動産屋さんに「20坪の土地の単価」を吹き込まれていたからです。

「どうしてウチの土地は坪50万円（16万円/㎡）なのよ。不動産屋さんは坪70万円（22万円/㎡）て言ってるよ。」と。

だから実際の取引事例でどうなっているのかを示してあげる必要があったのです。

そして理由を説明する必要があったのです。

実はこの関係は直線関係ではないのです。

エンジニアにはなじみのある両対数グラフにプロットすると乗るんですよ。

自然界における「大きさと価値」の関係は、

殆どが両対数グラフで直線になる指数関係なんです。

この傾きは地域によっても用途によっても変わります。

そのうち経済法則も交えてこの関係を証明したいと考えてます。

人間社会も自然界の中で営まれているので、

自然界の掟のような規模と価値の指数関係の中で定まっているんですね。

　※写真は札幌の雪印パーラーのメニューの一つ

　　「I am a No.1 　（4,200円）」です。
　　一番上のトッピングのソフトクリームコーンは普通サイズですから、
　　大きさが分かって頂けるでしょう。

　　一般のパフェの10人前くらいで価格は5倍。

　　確かに大きくなると単価？は安くなるようで、、、、