ブログ

１．はじめに

投資用不動産、特に中古マンション投資の場合の留意点は、築年経過（老朽化）に伴う競争力低下が賃料低下として現れることを第１回に説明しました。実は老朽化に伴う変化は賃料低下だけではないのです。プロの投資家は知っているか、または直感的に判っていることなのですが、その点を個人投資家の方々はあまり御存じないと思います。

　具体例を示します。下図に中古マンション一棟物の成約実績を示しますが、この事例は横浜市郊外の住宅地に存する物件の売買事例です。購入者の属性を分けて示していますので、図で見て分かるように、個人は表面利回りで８％程度でも買いますが、法人は表面利回り１０％以上でないと築２０年超の中古一棟は買わないのです。

その理由を以下に説明します。

２．老朽化に伴う空室期間の長期化

　横浜市郊外の住宅地にある一棟マンションの不動産鑑定評価のための調査を行った際に得たデータですが、老朽化に伴って空室期間が徐々に長期化することが分かりました。その状況を下図に示します。図には移動平均曲線を合わせて示しています。

　築２０年程度までは退去後２ヶ月程度で次の入居者が決まるのですが、築２０年を超える辺りからワンルームタイプでは徐々に退去から次の入居者が決まるまでの期間の長期化が顕在化し始め、平均で４カ月程度になっています。ファミリータイプでも平均で２カ月を超え始めます。その理由についてオーナーに聴取したところ、「築２０年を超えた物件だと、入居希望者が検索もしてくれなくなる」のだそうです。SUUMO等で賃貸マンションを探す方は「築年数」の項目の上限を設定するようで、それが「築２０年以下」がとても多いそうなのです。そのために検索物件に築２０年超の物件が現れないという事が現実に起きているそうなのです。

３．居住期間の短期間化

　空室率の長期化と併せて、マンション経営を悪化させる要因は「居住期間の短期化」です。賃借人は住み心地が良いと思えば２年毎の更新時にも更新料を払って更新して入居を継続します。特に建物が新しい間はそう思う人が過半で、平均入居期間も５年程度を維持してくれています。オーナーとしては入居者が長く住んでくれるほど安定した収入を得られますので、築年の新しい間は安定した経営がなし得ます。

　しかしやはり築２０年を超える辺りから、徐々に入居者の居住期間の短期化が顕著になり始めます。その状況を下図に示します。図は入居から退去までの入居期間を、入居時（契約時）を横軸にプロットしたものです。同様に移動平均曲線を併記しました。バラつきは大きいものの、ワンルームタイプもファミリータイプも、築２０年前後から平均２年で退去していってしまう傾向が顕著になっていることが分かります。

　なお、このマンションのオーナーはこの入居期間の短期間化に危機感を感じ、ある工夫を始めたそうです。その施策が功を奏して、特にワンルームで「短期退去者が殆ど出ない」状況に改善していました。オーナーが何も工夫をしなければ、築２０年を超える賃貸マンションでは、２年更新の度に入居者が退去していってしまう可能性が高まるのです。

４．リフォーム費用の賃貸人負担の増大

　入居者が退去した後に、次の入居者に気持ち良く入って貰うためには、室内が綺麗になっていることが重要です。新築、築浅の間は特にお金を掛けずとも、水回りのクリーニング程度でも良いのですが、建物が老朽化してくると次第に交換すべき内装部品も増えてくるものです。外観が旧くても中が綺麗なら、入居希望者は借りてくれるものです。そのため、クロスやクッションフロアの全面交換や、水回り設備等の順繰りの更新工事などを入れて行かないと行けなくなります。老朽化してくるとファミリータイプでは毎回１０万円を超える多額のリフォーム工事が必要になってくるのです。

しかも東京都条例が先行して現在は国交省令で厳しく指導され始めた「賃貸人の修繕責任」により、賃借人の原状回復工事費用の負担が制限されるようになり、近年では毎回の退去の度に賃貸人が多額の負担をしなくてはならない状況になりつつあります。

　このため築２０年を超えるマンションでは、毎回の退去の度の貸主負担の現状回復費用は多額化しています。その状況を下図に示します。

　築２０年前後で設備の更新が行われるために原状回復費用の貸主負担額は増大します。さらにクロスやクッションフロアの張り替えに要する貸主負担も増大しており、退去の都度の負担額は大きな金額になっているのです。

５．仲介料の増大

　空室期間の増大に現れているように、老朽化した賃貸マンションでは容易に次の入居者が決まりません。「建物が旧い」というだけで競争力が落ちてしまっているのです。それでも何とか入居希望者を連れて来て貰いたいオーナーは、不動産業者の方に「広告料」を支払って、優先的に紹介してくれるようにお願いすると言う慣行も常態化しています。広告料はオーナー負担です。老朽化すると仲介のためにオーナーが支払う費用も増大してくるのです。

その他にフリーレントや賃料値下げなどを提案される場合もあります。フリーレントも空室も賃料未収受期間の増加であり、賃料値下げと同様に売り上げ減少となります。一方で原状回復工事の貸主負担額の増大、入居期間の短縮化に伴う仲介料負担の増大および広告料等の負担増は費用増大となります。

老朽化による「収入減＆支出増」によって、不動産事業の純収益が減少して行くのです。それが築２０年マンションの実態なのです。

プロはそれを知っているから、最低でも「グロテン」、すなわち表面利回りで１０％、できれば１２％は無ければ収支が合わないと言うのを体験的に知っているので、２０年超の中古マンションで１０％以下の物件など見向きもしないのです。

投資判断は純収益（Net Operating Income）で判断するものです。収入の下振れリスク、支出の上振れリスクを織り込んだ純収益を計画することで、安定な不動産収入が得られるようになるわけなのです。

１．事件の概要

お盆前の8月のある暑い日のことでした。

知り合いの保険営業の方から「私のお客様で不動産投資を失敗して困ってらっしゃる方が居るので、一度、相談に乗って貰えないでしょうか」と打診されたので、すぐに面談の日程を決めてお会いしました。「サブリース契約しているマンションの家賃が2ヶ月も滞納されてローン返済に困っている」ということですが、よくよく聞くと極めて典型的な「悪徳不動産業者による詐欺まがいの取引」の手口でした。

依頼人は年収1,000万円を超える比較的高収入のサラリーマンの方でした。定年を前に不動産投資に興味を持ち、不動産投資セミナーに参加しました。平成27年の春のことでした。そこで出会ったカリスマ講師に相談した所、すぐに不動産デベロッパを紹介され、投資用新築マンションを勧められるままに購入しました。城北の駅徒歩圏のワンルームで2500万円を金利3.5%の25年返済のフルローンで某地銀が融資しました。

買う前に「月1万円程度の多少のマイナスになるよ」と言われていましたが、蓋を開けてみると、サブリース賃料からローン返済と管理・修繕費を支払うと4.5万円の毎月の持ち出しになりました。

投資用マンションを購入したのに、毎月のキャッシュフローがマイナスではおかしいのではないかと憤慨し、カリスマ講師に再度相談に行きました。すると不動産コンサルと名乗る方を紹介されて「キャッシュフローを改善するために１棟物の中古マンションを購入しましょう」と勧められ、すぐに「良い物件がありました」と大阪の中古マンションの広告を持った不動産業者Ａを連れてやってきました。平成27年12月、「これを買えばキャッシュフローが改善される」という口上に従って、同じく某地銀の担当とも会って健康状態や給与収入などの情報提供をしたところ、即日ローンが決定して、最初に相談してから1週間で大阪の中古マンションが契約・引き渡されました。契約の際に不動産業者Ａは「今の持ち主からウチが買ってからお客様に引き渡しますから安心してくださいね」と言われたことに、意味もよく分からず重要事項説明書を承諾されたそうです。

２．事件の構図

相談を受け、登記情報を取得して何が起きたのかを調査しましたら、すぐにこの事件の構図が理解できました。前々主が平成17年に購入した時に7,200万円の根抵当を付けて融資を受けていました。そして前主が平成25年にこのマンションを購入した時には6,120万円の根抵当が付けられていました。マンションは平成元年築なので、築17年で7,200万円、築25年で6,120万円と、建物老朽化と共に担保価値が徐々に低下して行くのは当然のことで、通常の取引が行われてきたことが分かります。

しかし平成27年におかしな取引が行われました。9,170万円の融資が同某地銀によって実行されているのです。前主の購入金額よりも3,000万円以上も高い金額での取引が行われたのです。さらに調査を進めたところ、前主が売却した際の媒介業者から「前主が売ったのは不動産業者Ｂだった」と訊き出しました。しかも売買契約書に記載の売買金額は1億200万円であり、10%が内金で別途支払われることになっている売買契約でした。

それで全ての取引内容が分かりました。その構図を図に示します。前主はたぶん「善意(＝不知な人)」ですが、それ以外のプレイヤーは全てグルです。

不動産コンサルは仲間の業者Ａに物件を探させ、ＡはＢが知っている物件をコンサルに紹介し、コンサルとＡは投資家に「Ａの売物件」として取得を持ちかけます。代金全額を金融機関から出させるために、「融資金額が売買金額の90%になるように売買金額を上乗せ」して融資を決めさせます。融資が下りた時点で、Ａは自己の取り分とコンサル支払い分、金融機関へのキックバック分(？)を差し引いてＢに支払い、ＢはＡから貰った代金から自己の取り分を差し引いた金額を前主に支払って売買契約を完了させます。前主に金が払われた時点で司法書士を呼んで「第三者のためにする契約が行われた」として法務局に登記申請し、所有権移転が完了します。謄本には前主と後主の名前しか残らず、業者Ａ、Ｂは売買契約したにもかかわらず一円も自己資金を遣わずに譲渡利益を獲得することが出来たことになるわけです。

そしてその譲渡利益の源泉は、前主から買って依頼人に高値で売りつけた差額をグルである各プレイヤーが分配したものであり、その源泉を生み出したのが、某地銀が融資したお金だったというわけなのです。

３．再生への手順

相談を受けてすぐに知り合いの大阪の不動産業者に現地を見に行って貰ったところ、玄関前には生ごみが散乱していました。

さらに共用部の電気と水道もコンサルが支払っていなかったので止められていたそうです。管理が崩壊していました。正式に事業再生の依頼を受け、弁護士を付けて、逃げた不動産コンサルを捕まえて管理契約を解除させ、鍵を取り戻して、賃料支払口座を変更して、新たな管理会社を探して運営の正常化を図りました。

私はこの事業再生業務を受任する際に、依頼者に言いました。

「あなたが被害者だと思っているなら、この仕事は受けません。投資の失敗であり、自己の判断の誤りだったから何とかしたい、と言うなら、喜んであなたの再生のお手伝いをさせて頂きたい」と。

弊社は経産省から認定を受けた、中小企業のための「経営革新等支援機関」ですので、事業再生を行うのが仕事です。特に不動産収益事業の事業再生を得意としておりますが、手順は一般的な事業再生と同じなのです。すなわち以下の手順が基本となります。

① 収益事業のコスト構造の見直し、収益増大の方策の検討と実行
（業務リストラ）

② 債務の返済条件の見直し交渉（財務リストラ）

③ 実現可能な抜本的経営改善計画（実抜計画）の作成と、
利害関係者の合意取り付け、計画の実行

この場合、業務リストラでは管理適正化と募集再開（既に半数近い部屋が空室になっていた）を行い、さらに毎月の出血を抑えるために元本弁済猶予を主とする支払条件の一時的な変更を交渉（弁護士担当）し、その後に、長期修繕費用や賃料の将来見通しを調査して、精緻な事業収支を求めます。その上で「幾らなら安定して払って行けるか」を明示した実抜計画を策定し、金融機関に合意を求めていくことになります。自己破産されるより再生計画に基づく弁済計画を認めた方が回収可能な債権額が多いことを示すことで、本実抜計画の承認を獲得して行くことになります。

先日、スルガ銀行に関する第三者委員会の調査報告書が公表されました。

本件は極めて典型的な事例だと思います。第三者委員会報告書の13ページに記載された融資分類によれば、話題になったシェアハウスは1割にも満たない融資額であり、大半が中古マンション等向けの融資です。今回の依頼主と同じように自己破産に怯えてらっしゃる方が多くいらっしゃると思います。またスルガだけでなく他の銀行でも類似した事例があるようです。

同じスキームで救済できると思います。お困りの方がいらっしゃったら是非、お声がけください。

以上