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不動産鑑定士という職業柄、

普段、普通に街歩きをする時にも、

常に、人の動きや流れを目で追い、

建物の構造、築年数や維持管理の程度を査定しています。

人の動きは繁華性や収益性を判断する材料となるので重要です。

建物の状態も色々な事例を注意してみておくことで査定能力が高まると思っています。

ある日のこと、

不思議な場面に出くわしました。

写真に示す建物なんですが、解体作業中でした。

気になったので近くによって良く見てみたらまだ新しいじゃないですか。

　築　年　　：１０年から１５年

　用　途　　：居宅

　構　造　　：鉄骨鉄筋コンクリート造スレート葺二階建

　延床面積：１５０㎡から２００㎡

　外装内装：高位な品等の材質を使用している

どうみても経済的残存耐用年数は３０年以上ある建物です。

「こんな立派な建物をどうして壊しちゃうの？」

素朴な疑問が湧きますよね、普通。

もちろん答えは知りません。

しかし不動産のプロの方ならすぐに思いつくことがあります。

「心理的瑕疵」による民法５７０条適用物件

こうした物件では、いわゆる事故物件と呼ばれるものの可能性を考えるのです。

事故物件、すなわち居住者等が建物内で「自殺、他殺」により亡くなった物件です。

通常、不動産を買おうとする人は、その不動産の前所有者が自殺や他殺で亡くなったって聞いたら嫌な感じになりますよね。それが心理的瑕疵がある、ということなんです。

宅建業法の重要事項説明では、必ずそうした事故物件の事実は売主から聴取し、さらに裏を取るために近所の方々に聞き込みをするというのが普通です。特に怪しいと思ったものに関しては、それをしないと、宅建業者でなくても、不動産鑑定士であっても「重過失」に問われることになります。

ですから「早過ぎる解体」のあった建物が存していた事実を知ったなら（閉鎖登記簿等で容易に調査可能です）、事情聴取を行う必要があり、それをしなければ宅建業者も不動産鑑定業者も過失責任を免れないことになるのです。

では素朴な疑問があります。

そうした事故物件は「永遠に重い十字架を背負い続けなければならないか」という点であり、時効ってのはないのかってことです。

これに関しては幾つかの判例が具体的な年数を判示しています。

（１）事故死の場合

　事故は心理的瑕疵に当たらない（東京地判　平23・5・25）とされています。

（２）自殺の場合

　まず、自殺した部屋を含む建物が現に存している場合は、賃貸建物では最低でも１０年は価値が毀損している（東京地判　平23・5・25）としておりますが、売買の場合はその事実を開示してしまうと買い手がいないので、事実上は建物解体をしないと瑕疵は除去できないと考えられています。解体して更地化した場合、２年経てば空間的瑕疵は免れるという判例（大阪地裁 平11,2.18）もあり、２年から４年程度で瑕疵担保責任から免れるようになる。

（３）他殺の場合

　この場合は大変です。殺人事件が起きて建物を取り壊した更地についても、８年経ってもなお心理的嫌悪は存在するという判例（大阪高裁　平18・12・19）が出ており、特に事件の重大性によって嫌悪の続く期間は長短があると判示されてます。

　このように「早過ぎる解体」の憂き目にあった建物については、その理由を十分に調査しないと大変です。

　なお、写真に示した建物で何があったのかは存じません。

　「早すぎる解体」の憂き目にあった建物というだけのことですので、その旨ご了承ください。

（南沙諸島のとある島　　シンガポール航路上にて撮影）

南シナ海に浮かぶサンゴ礁の島、

この島の値段は幾らなんでしょう？

不動産研究所の不動産鑑定士が東京都に依頼されて尖閣諸島の鑑定評価に行ったことは皆さんの記憶に新しいことと思います。

そこで皆さんに伺いたいのですが、島の価格はどのように決めるかご存知でしょうか？

この場合、不動産の種別および類型は「更地」ということになります。更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいいます。

不動産鑑定評価基準では「更地の鑑定評価額は、更地並びに自用の建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。」とあります。

だとすれば取引事例と純収益（賃料収入等）を求める必要がありますね。

まず取引事例ですが、同一需給圏（代替競争不動産の存する圏域）を決める必要があります。

その場合、典型的な市場参加者を見極めることが重要であり、それは後述の最有効使用のによって異なります。

リゾート施設ならホテル経営者なので、同一需給圏は赤道周りの「南の島」が代替競争不動産になりますし、

船溜まりなら政府機関で、その場合の代替競争不動産は緯度に無関係な世界中の離れ小島になるでしょう。

同一需給圏が決まれば、その同一需給圏内で直近に取引された売買事例を調査して、事情補正、時点修正、要因比較等を行って価格を決めることになります。

収益価格を求める場合、決めなければならないのが対象不動産の最有効使用です。すなわち「対象不動産を使った合理的かつ合法的な最高最善の使用方法を判断する必要があります。

用途としてはサンゴ礁の島ですからリゾート施設の建設による利用が一番でしょう。だとすれば建造する必要のある施設としては以下のようなものが必要ですね。

　①リゾート客や各種物資を乗り下ろしできる港湾施設

　②上水道と下水処理施設

　③発電設備、変電・配電設備

　④宿泊施設および遊戯施設

これらの設備を建設し、運営を開始した時に得られる永続的な純収益（＝総収益―総費用）を求めます。この純収益から建物帰属純収益（投下資本に元利逓増償還率を乗じて得た額）を控除して、土地に帰属する純収益を求めます。

求めた土地帰属純収益を還元利回りで資本還元して収益価格を求めます。

この場合の還元利回りは収益獲得の不確実性によって変わります。容易に永続的な収益が得られるなら利回りは低く、変動が大きいと想定される場合には利回りは高くなります。

不動産鑑定評価で最も重要なのは最有効使用の判定です。

他にも漁船の「船溜まり」でも良いかもしれませんね。

その場合は港湾施設と給油施設と、付随する上下水道と発電設備があればよいので、投下資本は少なくて済みます。収益は設備利用料と給油・給水料金収入と言うところでしょうか。こちらは安定的な収入は見込めるため利回りは低めでしょうね。

しかし経営規模は小さく、リゾート施設に比べて投下資本は３桁小さく、収益も３桁小さいでしょう。

純収益はリゾート施設が大きいでしょうが利回りも大きくなります。船溜まりは純収益は小さいですが利回りも小さいでしょう。どちらが収益価格が高くなるか、収益価格の高い方が最有効使用という事になります。

なお、カジノを作れば収益力は飛躍的に向上します。その場合「合法性」で実現性があるか検討する必要があります。実現性のない使用方法は適用できません。

このように、どんな不動産でも不動産鑑定評価基準に則った手法を適用することで、鑑定評価額を求めることができるのです。重要なのは「最有効使用」の判定と、「実証的なデータの収集・選択」なのです。

なお、今回の事例ではサンゴ礁の島を選びましたが、地質調査をしないと、本当に堅固建物が建てられるのかが分かりません。基礎を打てないような地盤だとリゾート施設建設に合理性がないので、そもそも成り立ちません。先日の尖閣諸島の調査でも、本当は地質調査が不可欠でしたが、上陸できなかったので、その点に関しては「想定」でしか評価できないことになってしまいました。

また一部報道で「借地料を資本還元して求めた価格」というのを尖閣諸島の価格として出した方がいましたが、それは「現状を所与とする」という極めて限定的な価格です。おそらく法的に自由な使用が認められないというのでしょうから、そうした場合は正常価格ではなくて「特定価格」ということになってしまいます。法律の制限で最有効使用を実現できない場合の経済価値という事になります。

　　※比準価格とは「多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行

　　　　い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正

　　　　を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求

　　　　められた価格を比較考量し、これによって求めた価格」を言う。

　　※土地残余法とは、建物等の価格を収益還元法以外の手法によって

　　　　求めることができる場合に、敷地と建物等からなる不動産について

　　　　敷地に帰属する純収益から敷地の収益価格を求める方法を言う。

　　　　収益価格とは対象不動産が将来生み出すであろうと期待される

　　　　純収益の現在価値の総和を求めることにより求めた価格」を言う。

（写真は英国　ロンドン）

欧州の街を歩いてわかるのは、

「どの街も街並みをとても大切にしている」という事です。

何百年も前の石造りの建物の街並みが大切にそのままの形で残されている、

そんな風に見えます。

しかし、実際にそんな事が本当に可能なのでしょうか。

人は文明進化とともに生活スタイルを変化させています。

例えばエアコン、

いつまでもマントルピースの暖だけで冬を過ごせるわけもなく、

毎冬ごとに大量の石炭を燃料用にオフィスに運び込むことも現実的でない、

ロンドンの街を歩いていてその回答を見つけました。

この写真の右側に工事の足場を掛けている建物があります。

「大規模改修工事でもしているのか」と一見見えます。

しかし実際に現場に行ってみると異様な光景が見られます。

　①街路面側の壁を「皮一枚」だけ残して、建物はすべて取り壊す。

　　　工事中は壁はつっかえ棒で立てておくだけ。

　②建物は完全に新たな建物として建替えるが、幅と高さは「街路側外壁」

　　　をはみ出さない様な寸法上の制約のもとに設計される。

ロンドン市内では「つっかえ棒で外壁を支えて工事している場面に幾つも出くわしました。写真に残してこなかったのが残念です。

このように「景観上」の外観は残して、建物自体は自由に建て替えることができる、という合意が前提として街づくりが進んできたという事なんですね。

鑑定評価をする上では、「建替え更地価格」の中に制約事項として建物高さや幅だけでなく、用途的な制約も当然加わることになります。すなわち間取りは窓で決まりますので、外観上の窓の位置や大きさによって、おのずと用途が制限されてしまうことになります。

ただ、欧州の方はおおらかです。

前の用途が何であれ、店舗や住居やオフィスへと用途変更されて入れ替わります。外観で用途が決まらない。

こうした点は大変興味深いものがあります。

日本では外観でマンションかオフィスか店舗かが決まってしまいますが、欧州ではそんなことは一切ないのです。これも文化の違いでしょうね。最有効使用というのは実際には文化に依存するものなんですね。

もちろん横浜や神戸等でいくつか見られる「重要文化財指定建物」内にしゃれたレストランやブティックが入っている、といった例がありますが、さすがにオフィスや住居にはなってませんよね～